不动产投资信托基金,简称REITs。

没有共产党,就没有新中国。没有新中国市场,就没有大众汽车全球第一。(至少2011年没有)。

REITs于1960年发源于美国,全球市值已经达1.8万亿美元。

尽管2011年尚未结束,但今年前10个月的业绩已经令三大咨询机构一致判断——大众汽车2011年全球销量将超越丰田汽车。这意味着大众汽车提前7年完成“2018计划”中全球第一的目标。

后于1971年出现在澳大利亚。亚洲市场,REITs最初于2001年在日本出现,此后新加坡、台湾、香港、等地相继推出。

提前7年,中国市场功不可没。2009年,大众汽车在中国市场的销量首次超越德国,成为大众汽车集团最大的单一市场。以至于有人在网上发出这样的疑惑,“大众汽车是德国的,还是中国的?”

根据全美不动产投资信托基金协会统计,世界上约31个国家和地区建立了REITs制度,覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲,既有发达国家也有发展中国家。

严格的说,中国是大众汽车最大的卖单者,但德国是最大的受益者。

特别值得注意的是,印度也在2015推出了REITs。

为什么大众汽车在中国市场如此风光?是幸运还是努力?

按照中国证券投资基金业协会会长洪磊的说法,截至目前中国并没有出现真正的REITs,仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”。

1985年的“冒险”成就了今天

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在我看来,大众汽车在中国取得成功,理由很多。最关键一点,看似方脑壳的德国人,骨子里很精明。他们的眼光很长远。

国是直通车 侯雨彤 制图

说一点离题的话。酿酒企业经营好坏,与现任管理层关系不大。反而和前任高管关系很大。因为酒的质量取决于原浆基酒。通常,各大酒厂都会按照一定比例,每年存放一些原浆基酒,每年产的新酒则由当年或往年的原浆基酒勾兑而成。原浆基酒质量越好、贮量越多,未来可供勾兑、出售的新酒就越多。换而言之,前任种树,后任乘凉。现任酒企的管理层如果愿意卖,可以大规模生产酒,赢得一个业绩高增长的美名。

原因何在?

汽车企业经营与酒企不尽相同,但前人种树、后人乘凉的道理仍然通用。大众汽车是第一个进入中国市场的跨国汽车企业。1984
年,大众汽车在中国组建了首家合资企业——上海大众,另一个股东是上汽集团。1990年,德国大众在长春签署了一汽大众成立合资企业的协议,1991年2月8日,一汽大众汽车有限公司成立——这是大众汽车在中国的第二家合资企业。现在,我们称上海大众、一汽大众为南北大众。

洪磊认为,长期以来,人们对REITs的翻译有误,理解过于狭隘,认为它只是房地产投资工具,实践中进一步异化为房地产的债务融资工具,阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起,仅从房地产市场看REITs发展需求,没有看到REITs的完整功能。

有眼光的大众汽车,偏巧特别幸运。一度中国关上了合资的大门,上海大众、一汽大众生产的轿车,成为中国汽车消费者当仁不让的选择。改革开放后,那些先富起来的一群人们,迅速地扑向了上海大众、一汽大众的“怀抱。”

REITs的完整功能并没有标准答案。

1988年上海大众的年报显示,成立三年来,上海大众累计销售约3.6万辆桑塔纳轿车。其中1985年销量为1691辆、1986年销量为8011辆,1987年为10502辆,1988年为15538辆。按照财务报告显示,即使1988年,每销售一辆桑塔纳,上海大众利润高达8448元。如果以大众汽车持股50%计算,大众汽车单车盈利高达4000余元。如果考虑到技术转让费和其他劳务成本,大众汽车在上海大众处所得相当可观。

国际实践经验显示,REITs的基础资产除住宅不动产和写字楼以外,还包括零售物业、医疗保健、基础设施、仓储、工业地产、酒店、数据中心等。

中国令大众躲过了金融危机

这也引申出REITs的两大属性,金融属性和不动产属性。

在大众汽车历史上,甚至在全球汽车史上,2009年是决定性的一年。全球金融危机的爆发,彻底改变了全球汽车业的格局,为2011年大众汽车登顶创造了条件。

金融属性体现在,REITs作为一种金融投资产品,为投资者提供不动产投资渠道;不动产属性体现在,REITs专注于可产生定期租金收入的成熟不动产。

以美国市场为主的丰田汽车、通用汽车等竞争对手们,深受金融危机之创。大众汽车1985年、1990年的将赌注押在中国,而不是押在北美洲市场,令其躲过一劫、并缩短与对手的距离,甚至超过对手。

从本质上来说,REITs是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化。

2010年3月,大众汽车集团在德国的沃尔夫斯堡召开的2010年大众汽车集团的年会上,大众汽车集团副总裁范安德先生一席话说得相当清楚,“2009年对我们来说是非常不寻常的一年,为什么这么说呢,去年年初的时候我们都预计全球性的金融危机会重创汽车市场。
不过我非常高兴地看到,中国似乎在这一轮的金融危机受到影响非常小,从去年3月份开始,整个汽车市场的复苏势头非常强劲。在2009年,整个中国汽车行业增长达到了55%。这一年,大众汽车集团在中国,向顾客交付了140万辆新车,和2008年相比,增幅超过35%。从多个意义上来讲,中国汽车市场都表现得非常抢眼,比如中国总体汽车产销量第一次超过美国,成为了全球最大的汽车市场。另外,对大众汽车集团而言,中国市场的销量也是第一次超越德国,成为大众汽车集团最大的单一市场。”

北大光华管理学院的一份研究报告显示,中国推出REITs有两大意义。其一,REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手,其二建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分。

没有中国市场,大众汽车怎么可能独善其身。2009财年,大众汽车集团净利润为9.6亿欧元,同比下降80%,2008年大众汽车集团的利润高达47.5亿欧元。如果扣除来自中国的利润,大众汽车2009年势必和丰田汽车、通用汽车同样命运——怎一个亏损了得!

报告认为,引入REITs一方面有助于化解银行不良资产,另一方面为市场提供简单、直接、高效的融资方式。

大众汽车守顶时代

以去杠杆为例,银行和不动产联系紧密,无论是建设开发贷款,还是经营性物业贷款基本都体现在银行资产负债表上。不动产价格下滑将给银行业带来系统性风险。引入REITs产品增强了全社会的风险分担能力,降低系统性金融风险。

如果将2011年前定为大众汽车登顶时代,2012年将为大众汽车守顶时代。攻城容易,守城难。鉴于通用汽车、丰田汽车均在第一的魔咒下败下阵来,大众汽车能否例外呢?大众汽车有什么法宝,可以安坐在全球第一宝座上呢?

北大光华管理学院院长刘俏近日在中国REITs论坛上援引麦肯锡研究指出,整个中国债务里面,大约接近40%至50%的债务和房地产行业连在一起。牵一发而动全身,房地产行业本身任何一点变化都对中国经济带来很大影响,不仅反映在杠杆水平的变迁,还反映在整个GDP增速和质量上。

对于未来,无法预判。但规律永远存在。企业常胜的秘诀在于产品畅销。产品畅销的基石有三。第一,产品好。这包括质量稳定、产品是否适应市场需求等。第二,品牌认可度高。第三,营销渠道竞争力强。

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